De aflossingsvrije hypotheek onder handen genomen

In het jaar 2000 kocht ik mijn eerste woning. Met een aflossingsvrije hypotheek. Inmiddels zijn we twintig jaar verder en in die jaren deden we niet aan aflossen. Dat begon vorig jaar behoorlijk te kriebelen. Inmiddels betalen we minder rente, lossen we af en hebben we een aflosplan.

Hoe het begon

Zoals gezegd, mijn eerste woning kocht ik in het jaar 2000. De sky was the limit. De beurs was booming en de internetzeepbel was nog nét niet gebarsten. Ik werkte bij een start-up avant la lettre en had een mooi salaris. Ik verdiepte me een heel klein beetje in hypotheken en sloot, zonder er al te veel verstand van te hebben, een aflossingsvrije hypotheek af. Daarnaast sloot ik een beleggingsverzekering af die gebruikt zou worden om de hypotheek af te lossen. Het historisch rendement van het fonds was 8% dus ik zou aan het einde van de rit waarschijnlijk geld over houden!

Zes jaar later verhuisden we naar een ander huis. De hypotheek werd afgelost met de opbrengst van het eerste huis en een nieuwe hypotheek werd afgesloten. Alweer, aflossingsvrij.

Fast forward naar 2019

Vorig jaar begon het allemaal een beetje te kriebelen. Hoe zit het eigenlijk precies met onze hypotheek? Wat gebeurt er eigenlijk aan het einde van de looptijd? Tijd voor overzicht.

Bij aanvang bestond onze hypotheek uit drie leningdelen. Het eerste deel bedroeg €157.000 en loopt tot september 2031. De rente was 4,20% en stond vast tot september 2026. Het tweede deel bedroeg €69.000 en loopt tot september 2036. Ook voor dit deel betaalden we 4,20% rente tot september 2026. Ten slotte hadden we nog een deel van €10.000 met meestal een rentevaste periode van 1 jaar. Ik weet niet meer precies wat het bestaansrecht van dit deel is maar de adviseur had er een goed verhaal bij. Voor hemzelf vooral denk ik nu. Afsluitprovisie mocht toen nog, remember?

Om de hypotheek af te kunnen lossen hebben we twee hypotheekverzekeringen: één bij AEGON en één bij REAAL. Het doelkapitaal van de eerste is €157.000, bedoeld om leningdeel 1 af te lossen. Deze verzekering heeft een garantiekapitaal van zo’n €78.000 voor als de beleggingsresultaten tegenvallen. Het doelkapitaal van de tweede verzekering is €17.500. Het doel van deze verzekering is om leningdeel 3 af te lossen én nog geld over te houden ook. Ik denk dat dát het verkooppraatje van de adviseur was.

En leningdeel 2 dan? Wat ga je daar mee doen in september 2036? Hmm. Goede vraag. Nieuwe hypotheek afsluiten denk ik?

Op naar de adviseur

Vorig jaar zomer maakte ik een afspraak met mijn hypotheekadviseur. De aanleiding was niet eens de vraag wat ik met leningdeel 2 aanmoet. Daar maakte ik me toen nog niet druk over. Nee, de buffer van mijn zakelijke rekening was vrij groot en ik wilde daar iets mee. Ik wilde eigenlijk twee opties bespreken: het bedrag gebruiken om een recreatiewoning te financieren óf aflossen. De recreatiewoning is het in elk geval niet geworden maar ten aanzien van dat aflossen kreeg ik toch wel een vreemd advies. Althans, dat vind ik.

Volgens de adviseur was het een goed idee om een flink deel van mijn hypotheek af te lossen. Daarmee zouden mijn maandlasten lager worden. En misschien dacht hij bij dat advies ook wel aan de restschuld van leningdeel 2. Dat weet ik eigenlijk niet meer.

Maar wacht eens even. Als ik dat advies op zou volgen, dan zit ik nog tot 2026 vast aan een lening van €226.000 met een rente van 4,20%! Als ik daar €30.000 op aflos, dan scheelt me dat €30.000 x 4,20% x 7 = €8.820. Zijn er geen andere mogelijkheden?

Eigen plan getrokken

Met het advies op zak ben ik thuis eens aan het rekenen geslagen. Wat zou er gebeuren als ik niet aflos, maar de rente tussentijds aanpas? Die rente van 4,2% is toch niet meer van deze tijd!

Via ikbenfrits.nl maakte ik een aantal berekeningen. En wat bleek, als ik de rente tussentijds zou aanpassen moest ik weliswaar een flinke boete betalen maar per saldo zou ik de komende 7 jaar veel meer besparen dan die €8.820.

Uiteindelijk heb ik er voor gekozen om de rente van de leningdelen 1 en 2 tussentijds aan te passen en vast te zetten voor één jaar. De hypotheekrente daalt al jaren en er waren toen nog geen signalen dat dat snel anders zou zijn. De rente voor één jaar was destijds 1,44% en ik betaal nu dus €271,20 per maand. Dat scheelt €519,80 per maand en dus €43.663,20 in 7 jaar.

De boeterente en administratiekosten voor deze aanpassing bedroeg €26.111,66. Gelukkig mag ik dit bedrag aftrekken bij de belastingaangifte. De Belastingdienst betaalt dus een beetje mee.

Per saldo scheelt deze aanpassing me ongeveer €27.000. Als ik het advies van mijn adviseur had opgevolgd, had ik €30.000 afgelost en daarmee slechts €8.820 bespaard. Dus óf ik heb iets heel erg verkeerd begrepen van zijn advies óf het was gewoon een slecht advies.

Hoe nu verder

De eerste stappen zijn gezet. Ik heb meer inzicht in mijn hypotheek en ik heb flink lagere maandlasten. Er is zelfs een soort van aflosplan.

In een Excel-sheet heb ik de uitstaande hypotheekbedragen en de verwachte waarde van de hypotheekverzekeringen op een rijtje gezet. Daarbij ga ik bij die van AEGON uit van het garantiekapitaal en bij die van REAAL reken ik met de huidige waarde. Het verschil tussen het hypotheekbedrag en de verwachtte kapitalen, op dit moment is dat verschil €143.564, wil ik in acht jaar afgelost hebben.

Om dat te bereiken gebruik ik de maandelijkse rentebesparing om de resterende hypotheek af te lossen. Daarnaast maak ik elke maand geld over van mijn zakelijk rekening om nog meer af te kunnen lossen. In totaal los ik sinds het begin van dit jaar €1.500 per maand af. En vanaf deze maand zet ik ook het sneeuwbaleffect aan het werk. Hierdoor gaat het aflossen elke maand nog een klein beetje harder. Op weg naar een hypotheek vrij bestaan!

Heb jij een aflosplan voor je hypotheek?

10 gedachten over “De aflossingsvrije hypotheek onder handen genomen

  1. Zeker heb ik een aflosplan! Ik heb een bankspaarhypotheek, daar ben ik zo blij mee! Geen verzekeringen of beleggingen aan gekoppeld. Ik los elk aar een beetje extra af. Zelfs als de beurs heel laag staat en ik misschien beter extra kan beleggen volgens sommigen.
    FIRE bestaat uit 3 zaken: minimaliseer uitgaven, maximaliseer inkomsten, beleg de rest. Hypotheek aflossen hoort wat mij betreft bij minimaliseer uitgaven, want elke keer betalen we weer minder. En ook niet onbelangrijk, de hypotheek staat vast tot een bepaalde datum. Als je eerder wil stoppen met werken, zul je, als je verstandig bent, ook je hypotheek dan afgelost willen hebben.
    Ik vind dat je raar advies hebt gekregen, als ik een adviseur was had ik zeker rentemiddeling voorgesteld. Die 10000 heeft waarschijnlijk te maken met de minimale hoogte van je leendeel, die is meestal 10000. En een maximum in anderen. Gok ik 🙂

  2. Ik geloof niet dat rentemiddeling ter sprake is gekomen. Het zou ook niet mijn voorkeur hebben gehad. Ik zou dan weer voor een bepaalde tijd vast zitten aan een vaste rente en dat wilde ik juist niet. Een rentevaste periode van een jaar vond ik destijds ideaal.

    Inmiddels kijk ik daar dankzij de coronacrisis iets anders tegen aan. Deze maand krijg ik een nieuw rentevoorstel van de bank. Of ik dit keer weer voor een rentevaste periode van een jaar ga weet ik nog niet. Het zijn onzekere tijden.

  3. Hoi Chris, het zou misschien wel goed zijn om de HRA mee te nemen in je berekeningen. Incl HRA scheelt de rentemiddeling je niet €43.663 maar €27.486. Na aftrek van de boete (€26.111,66 x 0,58 vanwege aftrek op je inkomstenbelasting) bespaar je dan ruim €12.000.

    Bij een aflossing van €30.000 zou je na correctie voor HRA geen €8820 besparen, maar ongeveer €5500. Maar je moet wel bedenken dat je dan ook je schuld met €30.000 hebt verlaagd (!). Dat doe je met rentemiddeling niet. Je zou kunnen beredeneren dat je in totaal €35.500 bespaart. Ik vind het niet zo’n slecht advies van de adviseur.

    Maar dat je nu zo veel aan het aflossen bent per maand is natuurlijk super!

  4. Ik kwam je post toevallig tegen en wil ook nog reageren als dat nog kan 🙂
    Ik vind het opmerkelijk dat je zegt dat je allemaal aflossingsvrij hypotheken had, terwijl er wel een geplande aflossing tegenover stond via aegon en reaal.
    Een (bank)spaarhypotheek noem je toch ook niet een aflossingsvrije hypotheek?

    Daarnaast vind ik het berekenen van wel of niet oversluiten altijd arbitrair. Omdat het ook op aannames voor de toekomst is gebaseerd.
    Met de boeterente heb je rekenkundig volledig 4,2% rente betaald over die hypotheekdelen tot 2026.Alleen je hebt het nu betaald en de waarde is contant gemaakt. Anders had je gespreid betaald.
    Maar over extra aflossingen had je die 4,2% nooit meer hoeven te betalen en dat heb je nu wel gedaan.
    Je had nog rentezekerheid tot 2026 en nu (ervaar je inmiddels ook zoals je zegt) minder zekerheid door voor 1 jaar vast te kiezen. Daarom is 1 jaar vast lager dan langer. Maar van tevoren weet je nooit zeker of dat een goede keuze is. Dat risico ligt bij kortere rente bij de klant en niet meer bij de bank.

    1. Natuurlijk mag je nog reageren MrPFP. Graag zelfs!

      Ik noem de hypotheekdelen aflossingsvrij omdat de bank ze ook zo noemt en ik niet verplicht ben af te lossen. In dat opzicht verschilt mijn hypotheek wel van een spaarhypotheek toch?

      Dat ik met de boeterente de 4,2% volledig betaald zou hebben begrijp ik niet. Kan je dat nader verklaren?

      En inderdaad, met een kortere rentevaste periode introduceer ik enige onzekerheid. Maar dat is bewust gedaan. Op dat moment leek de rente alleen maar te dalen (dat is immers al jaren aan de gang). Nu de crisis roet in het eten gooit moet ik iets langer nadenken over wat nu verstandig is.

      Het rentevoorstel is inmiddels binnen, ik heb nog tot eind augustus om te beslissen over de rentevaste periode.

  5. Ik heb een hypotheek uit 2013. 4.45% 20 jaar vast. Annuitair. IK ben vanaf 2013 ieder jaar 10% extra gaan aflossen. Volgend jaar kan ik ws het rest bedrag afbetalen. Het is iets meer dan mijn 10% boetevrije bedrag, ik ga de hypotheek verstrekker vragen wat de de boete is. Als het weinig is dan betaal ik het, en dan ben ik van de hypotheek af. Heerlijk lijkt me dat.

    1. Dat lijkt mij ook heerlijk inderdaad dat je hypotheek bijna is afgelost. Maar als je nog wel een boete moet betalen, kan je dan niet beter nog een jaartje wachten? En dan het restant zonder boete betalen?

      1. Ja, eigenlijk wel natuurlijk. Komt omdat ik denk “o dan ben ik er vanaf!” Maar ik kan er net zo goed in januari 2022 vanaf zijn …

  6. Hallo, ik ben een leeftijdgenoot en schrik als ik over bovenstaande hypotheek lees. Mijn advies is, ga eens bij meerdere onafhankelijke partijen een vrijblijvend advies vragen. Naar mijn indruk is Frits daar een goede partij voor, hoewel ik zelf geen ervaring met die partij heb.

    Waar ik een beetje bang voor ben is dat je beleggingsverzekering een woekerpolis is.De kosten binnen het product zijn zo hoog, dat hij de verwachte opbrengst helemaal niet haalt of zelfs kan halen. Ook kan een fonds gemiddeld een rendement van 8% halen, maar met één of twee flinke koersvallen, komt je kapitaal alsnog veel lager uit. Juist naar het beleggingsgedeelte moet je kijken,hoeveel brengt de beleggingsverzekering, als hij nu moet uitbetalen op? Zit hij op schema? Hoeveel kosten zijn er ingehouden? Daarnaast heb je een stukje spaarpolis afgesloten en ook die gedragen zich vaak als een woekerpolis.Waarschijnlijk (maar dat weet ik niet) kreeg je over de spaarpolis 4,2% rente en nu nog maar 1,4%. Oversluiten naar een lagere rente is voor je spaarpot na al die jaren een zeer slechte stap, want juist na al die jaren ging hij geld opbrengen. Hoe groot is je spaarpot nu?

    Voor het aflossingsvrije gedeelte de €69.000, is op het oog oversluiten naar een lagere rente een verstandige stap, maar in de praktijk heb je via de boete, de hogere rente wel al betaald.Ook over het gedeelte, wat afgedekt is met beleggingsgedeelte heb je de hogere rente, betaald via je boete. ( Maar je hebt wel een stukje korting gekregen) Ook dit beschouw ik niet meteen een verstandige stap, er is niet afgelost, maar als het goed is heb je wel enige korting op de rente gekregen. Ook kan het zijn dat je de rente tegen een hogere rente (aftrek wordt voor hogere inkomens afgebouwd) kon aftrekken. Maar als je tegelijkertijd zwaar gaat aflossen dan heb je die hogere boete deels voor niks betaald!Mijn indruk is dus dat je niet zo goed snapt wat je doet. Persoonlijk denk ik dat je tussenpersoon helemaal niet zo slecht advies heeft gegeven. Zijn of haar advies is geweest, het is nog te vroeg, vanwege de boete, om over te sluiten. Door nu al een deel af te lossen verminder je de risico’s. Omdat je over dat gedeelte bovendien geen rente betaald bespaar je rente. Het is dus geen slecht advies op basis van het huidige product maar ik betwijfel wel (zie mijn opmerkingen onderaan) of het advies volledig is.

    Hoewel ik geen advies mag geven, zegt mijn gevoel (leeftijdsgenoot) dat je van deze constructie af moet, nu het nog kan.

    -Ik denk daarbij o.a. de coronacrisis en wat deze gaan doen voor je beleggingen. Over 11 jaar, moet je al je beleggingsdeel van je hypotheek gaan afbetalen. Je gaat dus nu een risicovolle periode in. Als het om een pensioenpot zou gaan, gaan ze steeds meer in obligaties beleggen om de risico’s te beperken.
    -Nu kan je de rente nog relatief tegen lagere rente lange tijd vast zetten, is zekerheid.
    -door evt. meerdere leningsdelen te nemen kan je de meest gunstige verhouding kiezen. Door ook één korte rentevastperiode te kiezen, heb je elke keer een moment, dat je dat leningsdeel volledig kan aflossen. (Die strategie is waarschijnlijk onderdeel van je oorspronkelijke advies geweest!)
    -Het kan inderdaad zijn dat als je polis een woekerpolis is, de verzekeringsmaatschappij een voorstel moet doen, ze hebben dan in de loop der jaren te veel premie ingehouden. Via de huidige verzekeringsadviseur (die heeft de provisie ontvangen) moet je de verzekering op hun zorgplicht wijzen. Hij of zij moet daar gratis naar kijken, je hebt provisie betaald!
    – Nu kijkt de bank, als je nog meer dan 10 jaar voor je pensioendatum zit naar je huidige inkomen, en niet naar je pensioeninkomen, wat meestal lager is. Soms verplichten ze je dan tot aflossen waardoor de kosten juist stijgen.

    -In jouw/jullie situatie kan het verstandig zijn om de hypotheek over te sluiten naar een “hypotheekbank” waar je boetevrij, onbeperkt met eigen geld kan aflossen. zodat de kosten als je met pensioen gaat altijd beheersbaar zijn. Florius en Munt zijn daar een voorbeeld van maar er zijn mogelijk nog andere partijen. Het voordeel van Munt is dat je voor de aflossingsvrije hypotheek (die je mag meenemen) geen opslag betaald.
    -De tijdsklemmen zijn eraf. Dit betekent dat je belastingvrij, de pot met beleggingen en de spaarpot, in je hypotheek kan inbrengen. misschien verstandig.
    -Maar onder voorwaarden kan je mogelijk (persoonlijk vind het een ingewikkelde constructie) ook je beleggingsverzekering en je spaarverzekering, onder brengen in een bankspaarhypotheek, omdat je deze volgens de wet mag omzetten. Hier moet de bank dan wel aan mee willen werken, maar ik het kader van hun zorgplicht zouden ze dat misschien wel zonder extra kosten moeten doen! Door extra bij te storten kan je dan misschien aan je oorspronkelijke hypotheeksom komen.
    -In 2031 vervalt je hypotheek aftrek en als er dan niet is afgelost gaan je hypotheeklasten omhoog. (Met de huidige lage rente iets minder erg maar je pensioenleeftijd, met mogelijk een lager inkomen, komt tegen die tijd in beeld)
    -Het is verstandig om te kijken naar je inkomen bij werkeloosheid, als één van beide komt te overlijden, de lasten als je arbeidsongeschikt raakt, naar je pensioen, partnerpensioen enz. Wat zijn dus je risico’s? De risico’s moeten onderdeel zijn van het advies maar voor dat advies moet je wel voor betalen.
    Ik begreep dat je vrouw sinds kort ook inkomen binnen brengt dus je afloskracht is groter. werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid die jou treft kan je iets makkelijker opvangen maar als het inkomensverschil groot is heb je nog steeds een probleem.
    -Het is verstandig om één indruk te hebben van je overwaarde en te bedenken wat je daar evt. later mee zou willen doen. (In nieuw huis stoppen, erfenis, wereldreis, gaan huren,opeten enz)
    -In de praktijk kan het zijn dat de waarde van je huis dusdanig hoog is (ik denk daarbij aan het eigenwoningforfait) in combinatie met één lage rente, dat je nauwelijks renteaftrek hebt. Heb je dus al te maken met de wet Hillen?
    Sommige banken eisen zo’n rapport, in het geval dat je naar een ander zou willen overstappen.(De prijzen die voor een adviesrapport gerekend worden zijn zeer verschillend)
    -Het kan zijn door dat de waarde van je huis gestegen is, dat je je in een lagere risico-opslagpercentage valt. Is daar naar gekeken?

    Als je dus echt een goed advies wil hebben dan moet je hele situatie in kaart worden gebracht. Dit kan je ook (deels) zelf doen maar mogelijk heb je daar wel professioneel advies bij nodig. Met advies bedoel ik niet allerlei dure verzekeringen moet laten aanpraten maar wel dat je de situatie in kaart wordt gebracht en dat je dan kan afwegen wat je moet doen of afdekken. In het algemeen is (een deel) aflossen de beste risicoverzekering voor een hypotheek. (Toch gaan wij op onze leeftijd niet alles aflossen en kiezen we voor een lange rentetermijn met een relatief lage rente omdat we dan meer financiële vrijheid hebben)

    1. Bedankt voor je uitgebreide reactie Diana! Ik ben net terug van een lange rit uit Zuid-Frankrijk en kan daarom nu helaas niet inhoudelijk reageren. Daar staat mijn hoofd nu niet naar. 🙁

      Binnenkort kom ik op je reactie terug.

Geef een reactie