De aflossingsvrije hypotheek onder handen genomen

In het jaar 2000 kocht ik mijn eerste woning. Met een aflossingsvrije hypotheek. Inmiddels zijn we twintig jaar verder en in die jaren deden we niet aan aflossen. Dat begon vorig jaar behoorlijk te kriebelen. Inmiddels betalen we minder rente, lossen we af en hebben we een aflosplan.

Hoe het begon

Zoals gezegd, mijn eerste woning kocht ik in het jaar 2000. De sky was the limit. De beurs was booming en de internetzeepbel was nog nét niet gebarsten. Ik werkte bij een start-up avant la lettre en had een mooi salaris. Ik verdiepte me een heel klein beetje in hypotheken en sloot, zonder er al te veel verstand van te hebben, een aflossingsvrije hypotheek af. Daarnaast sloot ik een beleggingsverzekering af die gebruikt zou worden om de hypotheek af te lossen. Het historisch rendement van het fonds was 8% dus ik zou aan het einde van de rit waarschijnlijk geld over houden!

Zes jaar later verhuisden we naar een ander huis. De hypotheek werd afgelost met de opbrengst van het eerste huis en een nieuwe hypotheek werd afgesloten. Alweer, aflossingsvrij.

Fast forward naar 2019

Vorig jaar begon het allemaal een beetje te kriebelen. Hoe zit het eigenlijk precies met onze hypotheek? Wat gebeurt er eigenlijk aan het einde van de looptijd? Tijd voor overzicht.

Bij aanvang bestond onze hypotheek uit drie leningdelen. Het eerste deel bedroeg €157.000 en loopt tot september 2031. De rente was 4,20% en stond vast tot september 2026. Het tweede deel bedroeg €69.000 en loopt tot september 2036. Ook voor dit deel betaalden we 4,20% rente tot september 2026. Ten slotte hadden we nog een deel van €10.000 met meestal een rentevaste periode van 1 jaar. Ik weet niet meer precies wat het bestaansrecht van dit deel is maar de adviseur had er een goed verhaal bij. Voor hemzelf vooral denk ik nu. Afsluitprovisie mocht toen nog, remember?

Om de hypotheek af te kunnen lossen hebben we twee hypotheekverzekeringen: één bij AEGON en één bij REAAL. Het doelkapitaal van de eerste is €157.000, bedoeld om leningdeel 1 af te lossen. Deze verzekering heeft een garantiekapitaal van zo’n €78.000 voor als de beleggingsresultaten tegenvallen. Het doelkapitaal van de tweede verzekering is €17.500. Het doel van deze verzekering is om leningdeel 3 af te lossen én nog geld over te houden ook. Ik denk dat dát het verkooppraatje van de adviseur was.

En leningdeel 2 dan? Wat ga je daar mee doen in september 2036? Hmm. Goede vraag. Nieuwe hypotheek afsluiten denk ik?

Op naar de adviseur

Vorig jaar zomer maakte ik een afspraak met mijn hypotheekadviseur. De aanleiding was niet eens de vraag wat ik met leningdeel 2 aanmoet. Daar maakte ik me toen nog niet druk over. Nee, de buffer van mijn zakelijke rekening was vrij groot en ik wilde daar iets mee. Ik wilde eigenlijk twee opties bespreken: het bedrag gebruiken om een recreatiewoning te financieren óf aflossen. De recreatiewoning is het in elk geval niet geworden maar ten aanzien van dat aflossen kreeg ik toch wel een vreemd advies. Althans, dat vind ik.

Volgens de adviseur was het een goed idee om een flink deel van mijn hypotheek af te lossen. Daarmee zouden mijn maandlasten lager worden. En misschien dacht hij bij dat advies ook wel aan de restschuld van leningdeel 2. Dat weet ik eigenlijk niet meer.

Maar wacht eens even. Als ik dat advies op zou volgen, dan zit ik nog tot 2026 vast aan een lening van €226.000 met een rente van 4,20%! Als ik daar €30.000 op aflos, dan scheelt me dat €30.000 x 4,20% x 7 = €8.820. Zijn er geen andere mogelijkheden?

Eigen plan getrokken

Met het advies op zak ben ik thuis eens aan het rekenen geslagen. Wat zou er gebeuren als ik niet aflos, maar de rente tussentijds aanpas? Die rente van 4,2% is toch niet meer van deze tijd!

Via ikbenfrits.nl maakte ik een aantal berekeningen. En wat bleek, als ik de rente tussentijds zou aanpassen moest ik weliswaar een flinke boete betalen maar per saldo zou ik de komende 7 jaar veel meer besparen dan die €8.820.

Uiteindelijk heb ik er voor gekozen om de rente van de leningdelen 1 en 2 tussentijds aan te passen en vast te zetten voor één jaar. De hypotheekrente daalt al jaren en er waren toen nog geen signalen dat dat snel anders zou zijn. De rente voor één jaar was destijds 1,44% en ik betaal nu dus €271,20 per maand. Dat scheelt €519,80 per maand en dus €43.663,20 in 7 jaar.

De boeterente en administratiekosten voor deze aanpassing bedroeg €26.111,66. Gelukkig mag ik dit bedrag aftrekken bij de belastingaangifte. De Belastingdienst betaalt dus een beetje mee.

Per saldo scheelt deze aanpassing me ongeveer €27.000. Als ik het advies van mijn adviseur had opgevolgd, had ik €30.000 afgelost en daarmee slechts €8.820 bespaard. Dus óf ik heb iets heel erg verkeerd begrepen van zijn advies óf het was gewoon een slecht advies.

Hoe nu verder

De eerste stappen zijn gezet. Ik heb meer inzicht in mijn hypotheek en ik heb flink lagere maandlasten. Er is zelfs een soort van aflosplan.

In een Excel-sheet heb ik de uitstaande hypotheekbedragen en de verwachte waarde van de hypotheekverzekeringen op een rijtje gezet. Daarbij ga ik bij die van AEGON uit van het garantiekapitaal en bij die van REAAL reken ik met de huidige waarde. Het verschil tussen het hypotheekbedrag en de verwachtte kapitalen, op dit moment is dat verschil €143.564, wil ik in acht jaar afgelost hebben.

Om dat te bereiken gebruik ik de maandelijkse rentebesparing om de resterende hypotheek af te lossen. Daarnaast maak ik elke maand geld over van mijn zakelijk rekening om nog meer af te kunnen lossen. In totaal los ik sinds het begin van dit jaar €1.500 per maand af. En vanaf deze maand zet ik ook het sneeuwbaleffect aan het werk. Hierdoor gaat het aflossen elke maand nog een klein beetje harder. Op weg naar een hypotheek vrij bestaan!

Heb jij een aflosplan voor je hypotheek?

3 gedachten over “De aflossingsvrije hypotheek onder handen genomen

  1. Zeker heb ik een aflosplan! Ik heb een bankspaarhypotheek, daar ben ik zo blij mee! Geen verzekeringen of beleggingen aan gekoppeld. Ik los elk aar een beetje extra af. Zelfs als de beurs heel laag staat en ik misschien beter extra kan beleggen volgens sommigen.
    FIRE bestaat uit 3 zaken: minimaliseer uitgaven, maximaliseer inkomsten, beleg de rest. Hypotheek aflossen hoort wat mij betreft bij minimaliseer uitgaven, want elke keer betalen we weer minder. En ook niet onbelangrijk, de hypotheek staat vast tot een bepaalde datum. Als je eerder wil stoppen met werken, zul je, als je verstandig bent, ook je hypotheek dan afgelost willen hebben.
    Ik vind dat je raar advies hebt gekregen, als ik een adviseur was had ik zeker rentemiddeling voorgesteld. Die 10000 heeft waarschijnlijk te maken met de minimale hoogte van je leendeel, die is meestal 10000. En een maximum in anderen. Gok ik 🙂

  2. Ik geloof niet dat rentemiddeling ter sprake is gekomen. Het zou ook niet mijn voorkeur hebben gehad. Ik zou dan weer voor een bepaalde tijd vast zitten aan een vaste rente en dat wilde ik juist niet. Een rentevaste periode van een jaar vond ik destijds ideaal.

    Inmiddels kijk ik daar dankzij de coronacrisis iets anders tegen aan. Deze maand krijg ik een nieuw rentevoorstel van de bank. Of ik dit keer weer voor een rentevaste periode van een jaar ga weet ik nog niet. Het zijn onzekere tijden.

  3. Hoi Chris, het zou misschien wel goed zijn om de HRA mee te nemen in je berekeningen. Incl HRA scheelt de rentemiddeling je niet €43.663 maar €27.486. Na aftrek van de boete (€26.111,66 x 0,58 vanwege aftrek op je inkomstenbelasting) bespaar je dan ruim €12.000.

    Bij een aflossing van €30.000 zou je na correctie voor HRA geen €8820 besparen, maar ongeveer €5500. Maar je moet wel bedenken dat je dan ook je schuld met €30.000 hebt verlaagd (!). Dat doe je met rentemiddeling niet. Je zou kunnen beredeneren dat je in totaal €35.500 bespaart. Ik vind het niet zo’n slecht advies van de adviseur.

    Maar dat je nu zo veel aan het aflossen bent per maand is natuurlijk super!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *